郑州市区2万以上的项目 总价集中在280-400万

郑州市区两万以上的项目，具备这几个特征：位于核心位置，周边有成熟的配套，或未来规划利好，这些项目的主力面积集中在140-180㎡，总价集中在280-400万，更加注重产品打造和社群打造，在装修上注重品牌与选材，且偏向智能化和人性化。

市区高层均价超过两万的典型项目（不包含北龙湖）主要分布区域。

通过盘点发现，郑州市区高层均价超过两万的项目主要集中在城市中心区域以及金水北杨金片区，共性是占据城市核心位置，周边配套成熟，地理位置稀缺，或者是未来规划利好区域，成为地缘性刚改+改善客户的首选。

针对这些项目，我们做了总价段和面积段的交叉分析。

从图表中可以看出来，主力成交面积主要集中在140-180㎡之间，其次是240㎡以上，总价集中在280-400万之间，其次是480万以上，2017年价格到达峰值，去化低位，2018年至今价格呈稳定增长态势，2020年11月受恒大云玺开盘影响，供销出现双高现象。

那么这些项目的产品又是什么样的呢？先看下户型设计。

项目改善需求明显，多项目面积140㎡起步，多开间朝南，户型方正，采光充足，南北通透，空间布局合理，赠送面积多，个别项目户型革新，边户做到了270°全景阔绰阳台设计。

建筑风格方面，新入市项目外立面多采用玻璃＋铝板设计，符合现代建筑风格流行趋势，常绿/申泰/融创/美盛外立面采用干挂石材+真石漆（高层1-3层石材，3层以上为真石漆设计，略显低档，客户认可度较低，这也成为部分客户抗性之一。

在景观规划上，常绿东风宸苑、融创蘭园、申泰中原印象和嘉里中心处于核心区位，项目地块受限，容积率较高，景观设计一般，较难做出亮点，康桥香麓湾/美盛北龙台/未来天奕景观规格较高，景观标准在700-900元/㎡不等，后期呈现景观效果较好。

在产品规划上，中心区域多项目因配套成熟，地段较好，多是传统产品，产品力较弱，无显眼亮点，未来天奕/康桥香麓湾/恒大云玺更注重产品打造，落地窗、 270°环绕式阳台市区稀缺大平层成为吸引客户的重要因素之一。

项目公共区域的配套更加注重社群打造，致力打造全生命周期活力社区，项目内部设立会客厅、儿童娱乐场所，架空大堂等成为标配，方便业主休闲娱乐的同时，拉近邻里之间关系，满足高净值人群社交需求。

这些项目又有哪些获客渠道？

因项目规格较高，对分销依赖性较少，多是依赖阵地包装、地铁/公交站牌广告投放、户外大牌等方式吸引客户，其次自然到访、朋介占比较多。

既然是高规格项目，它们的装修标准是什么样的呢？

这些项目的精装成本基本维持在4000-6000元/㎡之间，装修标准较高 ，注重品牌及选材规格，装修注重科技及细节人性化打造，新风、地暖、中央空调、智能马桶等成为标配。

最后我们做了这些项目的客户分析。

客户大都来源于郑东新区、金水区和经开区，这些客户以品质刚改、改善需求为主，职业为政府机关单位员工、企业中高层管理人员、外溢生意人等。年龄段主要集中在35-45岁的中青年，多为三口之家，注重品质生活，看重中心区的稀缺位置、成熟配套以及金水北的未来规划。