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郑州

又一重要会议召开！直接影响郑州楼市走势！

来源：喵房网2020-08-27 10:44:16

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近日，住建部通过官网公布了题为“住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会”的通稿。

这一会议，对房地产市场而言相当重要。有专家直接称之为建立中国“房地产金融审慎管理制度”的一次里程碑式会议。

总结来看，此次会议主要讲了三点：

① 不将房地产作为短期刺激经济的手段

② 形成重点房地产企业资金监测

③ 强调市场化、规则化、透明化的融资规则

第一点，大家应该不陌生，“房住不炒”依旧是房地产市场的主旋律。

所以，我们重点来解读一下第二点和第三点。

“重点房地产企业资金监测”的意思就是说，监控重点房企资金流向，尤其是融资方面。

说白了，就是近几年大部分的房企负债太多了，杠杆太高，举债融资压力过大，如果中途存在资金断裂等问题，稍有不慎就是跌入“谷底”，难以翻身。

包括像年初福晟卖身、7月份泰禾债券违约，大型房企违约事件，在今年首次集中地爆发了，这是所有高杠杆、快周转、上规模企业的缩影。

而此次会议所提出的监测，就是为了能够尽可能规避房企发生债务风险。

再佐以市场化、规则化、透明化的融资规则，让房企能够合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期。

其实，现在因为高额负债、开发阶段无法及时回款所导致的资金链断裂等因素影响下，破产房企不在少数。

根据人民法院公告网公布信息显示，截止到8月14日，2020年全国已经362家房企发布破产公告。

包括就在近日，山东省济宁市如意四季花城房地产有限公司宣布破产重整，法院裁定受理！

从网上数据得知，该房企目前负债10.61亿元，因资不抵债向法院申请破产重整。并且通过天眼查搜索发现，该房地产开发公司风险信息较多，还多次卷入商品房销售合同纠纷、建设工程施工合同纠纷等。

图片来源：天眼查

不仅是企业、债权人，购房者也被拴到这一根绳上，深受其害，风雨飘摇。

比如，全国持续爆发一系列的烂尾楼事件......

前些天，昆明“别样幸福城”的烂尾楼，几度上热搜。

30几户人家迫于房贷、生活压力，只能硬着头皮搬进去，过着没水没电，每天爬数千级台阶回家，如同原始人一般的生活。

谁能想到，一个有学区，靠着cbd核心区，距离地铁站仅有几分钟路程的优质配套地铁盘，竟也沦落到烂尾楼的境地。

不言而喻，拿地太猛，导致后期开发阶段资金链断裂的房企，已不是个例。

所以说，“房地产金融审慎管理制度”的出台，势必是反逼房企的一剂“强心针”。

尤其是在拿地之初，就已设置门槛。

前些时候，地产圈就有关于“房地产金融审慎管理制度”的传闻。

根据21世纪经济报道早前的报道，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”——

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不得大于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。

如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；
如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；
碰到一条线，负债年增速不得超过10%；
三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

而据天风证券报告统计，目前国内50家头部房地产公司，同时符合“剔除预收账款资产负债率大于70%、净负债率大于100%、货币短债比小于1”这3个条件的共14家，符合2条的有10家，符合1条的14家，完全不符合的有12家。

三道红线对于房企拿地时的约束效用还是比较大的。越是排在前面的红线地产公司，未来拿地限制就会越大。

而关于拿地，就不得不提到一个影响因素“有息负债规模”，负债规模放大，但也要营收跟上，否则银行放贷机率就很小了。

所以，房企想要制造更大的营收，就需要去拿地去卖房，这也就造成了房企拿地潮的盛行。

未来的趋势就是，开发商可以根据三条红线来规避自己拿地成本的风险，银行则可以根据三条红线做参考依据进行放贷，尽可能减少开发商的开发风险。

换言之，房企拿地也会变得合理化，难控成本的“地王”就会越来越少。

在政策和资金压力的双重作用下，接下来，销售回款一定是开发商的工作重心。尤其是四季度融资淡季，更甚。

这也就回到了我们购房者关注的事情上：楼盘促销。

不出意外，郑州预计在9月份开始，应该会有一批楼盘实行促销手段，加快回款速度。

现在郑州二手房挂牌量持续高涨，新房供应量也不少。

市场库存量大，能够加快回款进程的最直接手段就是楼盘促销。

新房可以凭借限价的“价格倒挂”优势，然后再实行打折促销、折上加折、买房送空调或车位降价等，实现快速去化。

当然，也不要指望新房价格大降，要知道，羊毛出在羊身上。

如果说项目拿地价格低，价格有一定降幅，这种楼盘还是比较值得买的。

而像一些高价拍下的项目，迫于回款压力不得已降价或促销的情况下，那只能装修减配，或者未来公共配套减配，实际交付和宣传相差太大是再正常不过的事情。

与其等交付，不如买现房，所见即所得。

如果是买期房，那就要擦亮眼睛了，不管怎样，大开发商，风险肯定要比小开发商小得多。

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