6月3日郑州集中首次拍地在即，刚需置业的窗口期还有多少？

6月3日郑州首次集中土拍在即，各家地产商摩拳擦掌跃跃欲试，近期更有江湖传言，某央企携160亿巨资准备在这次集中土拍大显身手抢城改用地。为什么地产商对这次土拍这么重视？我们从近期的楼市变化中一窥端倪：

6月3日郑州集中土拍在即，各家地产商摩拳擦掌跃跃欲试，近期更有江湖传言，某央企携160亿巨资准备在这次集中土拍大显身手抢城改用地。为什么各家地产商在这次土拍竞争力度这么大？我们从近期的楼市变化中可以一窥端倪：

3月份以来郑州市楼市来了一拨小阳春，以北龙湖和管南片区为首开启了一波领涨势头：

先是融创城均价从1.35万上涨到1.5万，富田城九鼎华府从1.25万冲到了1.38万，九鼎公馆冲破了1.7万，康桥未来公元也从1.25万（毛坯）涨到了如今的1.4万（精装）……

紧接着金茂府从4万涨到4.5万，中海云鼎湖居也从3万涨到3.2万，美林上苑去年还是3万+，如今均价4.3万，去年3.8万的绿城湖畔雲庐也早已4.3万……

相比之下：金水区的瀚宇天悦城开盘爆火：一是高层毛坯价捅破2万元大关。

集中土拍真有这么的影响，这波行情的后续爆发力如何走向？

集中供地到底是有利于控制房价，还是会引起房价的再次上涨，目前众说纷纭，口径不一，好像大家都有自己的观点，我们不妨先做两个模型假设一下；

以上两个模型，单独看的话都有道理，但是把两个模型对比就会发现里面存在内部矛盾。

比如模型一，我第一次拿不到地，但是第一次会有很多其他地产拿地，这样他们的现金流就被限制，反而导致第二次供地的时候竞争对手减少，我的拿地成本很有可能会降低，所以看着机会成本增加，但是实际支出成本可能会减少。

比如模型二，我手里有十亿为什么要在这一次全部花掉，我集中力量拿地段最好，期望值最高的土地不行吗，这样余下的资金还可能在第二次甚至第三次时捡漏，而且集中供地城市纳入城市只有22个，其他城市任然是有机会的，我拿着钱去那里拼不也行吗？所以房价下滑的趋势也是不确定的。

我们再次回到主题，集中供地的结果到底是能有效的控制房价，还是会再次引起房价的上涨？

集中供地是国家的一个策略，这个策略的目的是控制房价疯涨，但是这个策略本身能不能达到这个目的，其实是有待商榷的，否则不会只设置22个纳入城市，因为去年房子涨的不错的徐州、西安、大连等城市均不在列。

这22个城市很大的可能是试水，既然是试水，那么就会在初始的时候存在一定的不确定性，但是我们既然有主题在，那就不得不试着分析一下。

首先，第一轮集中供地，基本上都集中在3月和4月两个月份，在此之前这22个主要城市没有土拍，所以各个地产存的弹药是充足的。

这种情况下，首拍一定是火爆的，大家都不差钱，这样的结果一定会引起土地价格的上涨。

个人预测大约在5~8%左右，城市不同，区域不同可能会有所浮动。

为什么会采取这个数值，那就是因为刚才的模型一，利润可压缩的空间不是很大，没有任何一个老板会让自己的企业在利润点0一下进行拿地吧，那基本上就是做慈善。

当然有些公司可能会选择赌后期市场上升，但是即便如此，10~12%也是一个上线，毕竟去年疯涨的城市没几个，而且所有疯涨的城市都被点名批评，甚至严查入市资金来源，这就给各个业主敲响了警钟，想找漏洞的机会没有了。

因此结论是一轮土拍，土地楼面价格大部分会上涨5~8%，重点城市可能会出现上涨10%及以上的情况，但是比较少。

其次，第二轮土拍集中在6月份至8月份，这次距离第一次土拍比较近，很多公司的弹药耗尽，新项目的资金又没有回正，所以第二轮土拍的热度会降低，很有可能会出现土地价格降低，甚至出现流拍的现象。

最后，第三轮土拍，9月份至十月份，距离第一次土拍已经半年，高周转项目资金流理应回正，如果是这样，那么刨除第二轮土拍的参与者，第三轮土拍应该会趋于稳定，甚至还能捡漏。

但是，这是理想状态，因为高周转项目资金能否回正，还要看市场，如果市场不能火爆，也就是业主不买账，一轮土拍引起的房价上涨业主不认同，房子卖不出去，所以第三轮土拍参与度也有可能会降低到冰点。

再考虑地方财政大量依赖土拍，如果前两次出现流拍迹象，那么政府会再次整理，降低土地价格上市，甚至会增加宗地数量，因此第三轮土拍很可能把第一轮增长的土地价格压回去，甚至会击穿原有价格，从而导致房价降低。

当然第三轮的猜测存在诸多不确定性，所以我不敢明确说一定如何如何，但是总体来看集中供地这个尝试应该还是有助于控制房价的。

今年是第一年，政策试水，不存在指导性，大家都在适应，无论引起土地价格的上涨还是下跌，都是暂时性的，相信如果出现变动较大的情况，政策会及时出手补救。

回到主题，我认为集中供地在某种程度上会控制房价上涨，同时可以切断大地产的垄断地位，以至于小地产和区域地产能拿到地活下来，保证这个市场有一个良性的竞争。

但是这并不代表短期内房价是稳定的，他很有可能引起短期的疯涨，但是这不代表最终结果，毕竟地产的反射弧太长了，这个反应至少需要半年以上的时间。

另外，政策的调整抵御不住房产的主流方向，还是那句话，短期看资金，中期看供给，长期看人口。

短期上讲，集中供地就是限制资金周转，因此应该会引起房价的降低。

而且资本是逐利的，当一个行业的收益率在不断走低，那么资本就会逐渐的脱离，最终达到一个合理稳定的水准。

中期的供给，按各个城市不同，只要每年住宅用地供应量不减，那么房价就没有大涨的前提。

去年涨的最疯的就是深圳了，但是如果我们要沉下心来研究一下深圳的住宅用地供应面积，我们就会发现，对于这么一座大城市来说，太少了，少的可怜，所以深圳涨价是必然的。

长期的人口，连续两年新增人口下滑，养育成本逐渐升高，敢于生育二胎的人群越来越少。

从望房兴叹，到望娃兴叹，人们对于未来的状态会产生重新评价，所以如果没有鼓励生育的政策出现，地产市场回落是必然结果。

1、  中小开发商甚至二三线的开发商的生存空间将会收到进一步下沉

集中土拍的政策影响之下，二三线开发商的大中城市市场大吼道进一步挤压，被迫下沉到到地市甚至县城，地市和县城的的开发商生存形势将会更严峻。

2、  刚需置业者将会受到进一步暴击和伤害

本轮集中土拍政策，短期内对楼市是利好消息，客观上刺激了楼市繁荣，导致楼价进一步上涨，不管你承不承认，房价一旦上去是很难下来的，指望二次土拍，三次土拍房价下跌的刚需置业者，最好赶紧打消掉这个念头；现在能上车赶紧上车。

3、  头部房企抱团拿地将会常态化

集中土拍的意义在于限制头部房企的垄断能力，但是上有政策下有对策，独家拿几块，联合拿几块照样可以把优质地块控制在头部那几家房企手里，剩下的就是如何拆账的问题。

最后总结一下：郑州市场从2017下半年以来已经低位运行了5年之久，本次集中土拍很可能是引发楼市波澜的那一粒石子，至于能掀起多大的风浪，尚有待观察；但是对于短期楼市利好却是不争的事实，再加上大宗商品的价格空前上涨，尤其是钢材由去年的4000元/吨上涨到目前的6600元/吨；另外美元超发引发的全球货币泛滥等因素，短期内房价上涨已是业界共识；刚需置业者的购房窗口期越来越短，你准备好了吗？