谈起房产，我们大家第一想到的就是住宅，随着房子价格越来越高，前期都买住宅的购房者获得了巨大的收益，促使现在大家对投资房产还是趋之若鹜，其实除了投资住宅，#公寓#和#商铺，#也是大家投资的热门产品，今天就来说说商铺投资；

我们耳熟能详的一句关于商铺的广告语"一铺养三代"深深的影响着我们对商铺的认知，商铺除了可以自己做生意外还可以通过出租来获得收益，很多资金实力雄厚的投资者更愿意选择商铺来作为投资对象，好的商铺确实可以给投资者带来丰厚的回报，但并不是所有商铺都是这样的，特别是疫情后大家是否发现市面上很多空置的商铺，要么关门要么转让是这段时间屡见不鲜的事情，除了电商对实体经济的影响外很多商铺的自身因素也导致了经营的困难，作为投资者，有几类商铺建议投资者选择时慎重考虑，避免资金套牢和经济损失；

一、 盒子型商铺

自从国家对住房 "只住不炒" 定调后，很多开发商把目光转向了商业板块，市场上出现了很多类似于万达广场类的集中商业，俗称盒子商业，随着盒子商业越来越多，经营状况也是良莠不齐，特别是疫情后，也是经常出现盒子商业关门、烂尾、维权的现象；盒子商业地段、人流、运营管理、经营业态、内部结构等因素都会影响到盒子商业的经营状况；加上银行对于盒子商业的贷款政策收紧，几乎大部分盒子商业内商铺都无法办理银行贷款，投资者必须一次性付清商铺全部价款，资金投入大；且现如今的盒子商业租金水平较差，投资回报率低，回本年限长，对于盒子型商业的投资，建议慎重考虑，选择知名品牌运营的商业会更有保障；

二、临街二层以上商铺

商业有很多种类型，除了集中商业（盒子商业）外还有商业街、住宅底商等，特别是住宅区的临街底商，因住宅区的临街底商拥有固定的人流量，且经营业态丰富，自用和投资都比较合适；因此住宅底商也成为商铺投资的首选，住宅底商大多都是纯一层和一托二为主，也有纯一、纯二的，但部分开发商为了更多的利润也会建造纯三层的住宅底商，投资者碰到这种纯三层的住宅底商商铺一定要慎重，住宅底商不比商场，如无特别具有吸引力的业态是没人愿意上三楼逛的，市面上的纯三楼底商更多的是培训机构等，这类商铺虽然价格便宜，但出租困难，租金收益和投资回报率都比较低且升值空间较小；

三、返租型商铺

目前，市场上的商业库存量巨大，很多开发商遇到去化难的问题，为了资金的回笼，部分开发商推出了不同类型的返租政策，整体分为两种：

1、购买商铺承诺一定期限的租金返还，返还的租金甚至比实际出租的租金还要高；

2、虚拟商铺，即把现有商铺面积分割为几平米或10几平米大小来出售返租，承诺高额的回报率，甚至限定周期结束还能够原价或高于原价一定比例回购；

投资者碰到此类商铺一定要慎重，特别是虚拟的商铺，自身没有经营权且约定周期较长，存在开发商返两年不再返租金、烂尾、倒闭等风险，维权也比较困难；

四、专业市场类商铺

专业市场类商铺在销售初期都会进行大面积的推广宣传，什么规模大、入住商家多少多少等，投资者很容易被这样的宣传所诱导；所谓的入住商家只是在项目前期招商时签了意向协议而已，入住与否还是未知数，且宣传有夸大成分，真正营业的时候发现入住商家寥寥无几，人流惨淡等问题；此类商铺经营业态固定但运营管理和经营状况难以把握，建议投资者购买此类商铺一定要慎重；