土拍预告|主城10宗热地，起拍总额约38亿，老鸦陈迎来新变局-郑州喵房网

10月份的土拍市场可以用“沉寂”来形容，不管是主城区还是环郑区域，住宅供应寥寥，勉强可以称作“亮点”的中牟汽车产业园两宗住宅用地，也因竞买人未达到法定数量而流拍。

然而，在10月份供地“低谷”过后，郑州土拍市场终于在11月迎来一波高峰——共14宗地块出让，其中10宗位于主城区，供地回归主城区的态势仍在强化。

11月2日

# 管城区

郑政出〔2020〕41号（网）地块位于文德路西、市场南街南，使用权面积40135.19㎡（约60.203亩）。地块为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且<3.0，建筑密度<20%，建筑高度<100米，绿地率>30%，起始价为49667万元（含地下空间），熔断价74667万元，出让年限70年（地下50年）。

此次网上出让地块为管城区河西村合村并城项目开发区用地，属于二类居住用地（R2）。文件显示，该地块宜优先规划设计中低价位、中小套型普通商品住房，投资总额要求不低于103440.21万元，地块范围内道路、管网等配套基础设施由竞得人自行建设，应采用装配式建筑技术建设。

41号地位于管南金岱科创园区内，作为郑州32大核心板块之一，金岱科创城近期的关注度很高。而且，随着汽配、钢贸等市场外迁，金岱园区迎来了“腾笼换鸟”的窗口期和机遇期。

根据规划，未来这里将重点发展以总部经济、高端商业综合体结合为主的高端商务服务业；以云计算、高端智能制造为主的生产性服务业，打造科技创新总部基地和新旧产业融合创新发展示范区。

不过，在中原科技城、白沙科技谷、双湖科技城等科技园区遍布郑州的当下，金岱科创城如何形成自身的优势，也值得我们拭目以待。

11月4日

# 惠济区

郑政出〔2020〕42号（网）地块位于北河路南、流云路西，使用权面积15142.27㎡（约22.713亩）。地块为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且<4.2，建筑密度<25%，建筑高度<100米，绿地率>30%，起始价为22777万元（含地下空间），熔断价34177万元，出让年限70年（地下50年）。

郑政出〔2020〕43号（网）地块位于南河路南、长庆路西，使用权面积29647.81㎡（约44.472亩）。地块为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且<4.2，建筑密度<25%，建筑高度<100米，绿地率>30%，起始价为44571万元（含地下空间），熔断价66971万元，出让年限70年（地下50年）。

郑政出〔2020〕44号（网）地块位于新村西路南、流云路西，使用权面积17491.82㎡（约26.238亩）。地块为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且<4.2，建筑密度<25%，建筑高度<100米，绿地率>30%，起始价为26313万元（含地下空间），熔断价39513万元，出让年限70年（地下50年）。

此次网上出让的三宗地块为惠济区城中村改造项目开发区用地，应该是老鸦陈城中村改造二期用地。

作为郑州最大的城改项目，老鸦陈的拆迁安置费用巨大，2015年，升龙签下老鸦陈城改，涉及10多万人口、600万平方米、300亿元投资。而后升龙离开，这个城改项目陷入沉寂之中。

有消息称，万科将参与老鸦陈城改二期用地的竞拍，而这次出让的三宗地块，与网传万科中标的地块基本一致。

地块邻近京广快速路、贾鲁河，周边规划有学校、商业、医院等配套。从地块本身来看，42、44号两地块方正，隔新村西路相连，43号地块形状不规则，后续设计布局可能会有些受限。

综上，在老鸦陈城改中，如何平衡成本、品质与利润势必会成为考验房企的一大难题，一起期待万科对此给出的答案。

11月9日

# 中牟

牟政出〔2019〕95号（网）地块位于中牟汽车产业集聚区，远航路南、文汇街西、宏达路北、怡景路东，地面面积80520.955㎡、地下空间面积80520.955㎡（约120.781亩）。地块的地面用途为批发市场用地、地下空间用途为交通服务场站用地，容积率≤2.5，建筑密度<45%，建筑高度<80米，绿地率>25%，起始价为18721.122万元（含地下空间），出让年限40年（地下40年）。

牟政出〔2019〕111号（网）地块位于中牟汽车产业集聚区，宏达路南、文通路西、文汇路东、郑民高速辅道北，地面面积72340.18㎡、地下空间面积72340.18㎡（约108.51亩）。地块的地面用途为批发市场用地、地下空间用途为交通服务场站用地，容积率<2.5，建筑密度<30%，建筑高度<80米，绿地率>25%，起始价为16819.091万元（含地下空间），出让年限40年（地下40年）。

牟政出〔2019〕112号（网）地块位于中牟汽车产业集聚区，远航路南、文通路西、宏达路（顺利路）北、文汇路（恩平路）东，地面面积103790.631㎡、地下空间面积103790.631㎡（约155.686亩）。地块的地面用途为批发市场用地、地下空间用途为交通服务场站用地，容积率<2.5，建筑密度<69%，建筑高度<80米，绿地率>20%，起始价为24131.321万元（含地下空间），出让年限40年（地下40年）。

牟政出〔2019〕121号（网）地块位于中牟汽车产业集聚区，怡景路东、宏达路南、文汇路西、郑民高速辅道北，地面面积93650.35㎡、地下空间面积93650.35㎡（约140.476亩）。地块的地面用途为批发市场用地、地下空间用途为交通服务场站用地，容积率<2.0，建筑密度<40%，建筑高度<60米，绿地率>22%，起始价为21211.804万元（含地下空间），出让年限40年（地下40年）。

这四宗批发市场用地（交通服务场站用地）均位于中牟汽车产业集聚区内，大致位置如上图所示。四地块原本定于10月29日竞价拍卖，现延期至11月9日。

11月16日

# 管城区

郑政出〔2020〕45号（网）地块位于智学路西、金沙江路北，使用权面积33714.04㎡（约50.571亩）。地块为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且<3.6，建筑密度<20%，建筑高度<100米，绿地率>35%，起始价为42874万元（含地下空间），熔断价64474万元，出让年限70年（地下50年）。

此次网上出让地块为合村并城项目用地，宜优先规划设计中低价位、中小套型普通商品住房，且应采用装配式建筑技术建设。

这宗45号地块位于管城区商都新区，南邻南四环，西临京广快速路，北靠南水北调运河，交通便利，生态景观优良，周边碧桂园、绿都、永威、正商、绿地等房企云集，配套也相对成熟。

根据地块所处位置，该地块邻近康桥未来公元营销中心，这或许便是康桥柴郭项目用地。

11月17日

# 二七区

郑政出〔2020〕46号（网）地块位于迎福街南、祥泰路西，使用权面积33030.36㎡（约49.546亩）。地块为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且<3.5，建筑密度<20%，建筑高度<100米，绿地率>35%，起始价为42617万元（含地下空间），熔断价64017万元，出让年限70年（地下50年）。

郑政出〔2020〕47号（网）地块位于新村西路南、流云路西，使用权面积35654.77㎡（约53.482亩）。地块为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且<4.2，建筑密度<25%，建筑高度<100米，绿地率>30%，起始价为46044万元（含地下空间），熔断价69244万元，出让年限70年（地下50年）。

郑政出〔2020〕48号（网）地块位于新村西路南、流云路西，使用权面积30642.42㎡（约45.964亩）。地块为城镇住宅用地（地下交通服务场站用地），容积率＞1.1且<4.2，建筑密度<25%，建筑高度<100米，绿地率>30%，起始价为39549万元（含地下空间），熔断价59349万元，出让年限70年（地下50年）。

此次出让的46、47、48号地均位于二七新区，为城中村改造项目用地，应采用装配式建筑。

地块东侧紧邻亚星锦绣山河，西侧临近郑州华侨城，周边有郑州实验外国语中学、二七区嵩山路学校等。

地块所处的二七新区虽然不乏争议，但作为距离主城区最近的新区，这里商业、产业及教育资源都有较好的发展基础，南水北调运河、金水河水系也强化了二七新区的“生态宜居”属性。

目前，区域内已经聚集了众多品牌房企项目，未来发展也会随着地铁7号线的开通更加明朗。

11月23日

# 郑东新区

郑政东出〔2020〕28号（网）地块位于圃田北路（原七里河南路）南、顺兴北三街（原嘉园东二街）东，使用权面积为地下空间8056.17㎡（约12.084亩）。地块的地下空间用途为交通服务场站用地、零售商业用地、餐饮用地，主要使用功能为停车、商业及配套设施，建筑深度≤20米，地下建筑面积＜21084㎡，起始价为1600万元，出让年限为地下40年。

郑政东出〔2020〕27号（网）地块位于龙湖中环北路南、龙源西六街西，使用权面积地上40708.05㎡、地下空间：40708.05㎡（约61.062亩）。地块为商务金融用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地（地下交通服务场站用地），容积率<3.0，建筑密度<60%，建筑高度<45米，绿地率>15%，起始价为61000万元（含地下空间），出让年限40年（地下40年）。

此次拍卖的27号地尤为引人注目，因为这宗地块位居中原科技城的“创想洲”——数字文创产业公园。

在出让文件中，对27号地的产业方向、经济要素、物业自持比例等进行了明确规划：

1、产业用地方向

该宗地产业方向定位为国际化人工智能科技研发和转化，建成后主要业态必须从事以基于多模态人机融合、3C级生产线的智能检测和装配机械臂、智能精密装配、视觉智能分析、双足及轮足关节模组制造等人工智能机器人为核心方向的产业应用，以核心技术带动上下游企业落地，产业应用领域涵盖智慧物业、智能制造、智慧教育和智慧医疗类机器人研发及科研成果转化，包括不少于一所人工智能机器人创新研究院、一家人工智能科技办公总部及配套、一家以上人工智能和机器人方向的产学研转化平台及技术辅助公司。同时，提供金融服务、知识产权保护、科技成果转化、推广，专利注册、法律咨询等产业配套功能。

2、产业经济要素

科研投入占主营业务收入比例：不低于5%。

科研人员占从业人员比例：不低于20%，其中硕士及以上人才不低于200人。

投资达产时限：签订土地出让合同之日三年内。

五年期营收额度：累计实现营业收入超过15亿元。

提供就业岗位：2000个。

年税收强度：不低于80万元/亩。

年营业收入：不低于500万元/亩。

项目总投资：不低于18亿元。

亩均投资强度：不低于3000万元。

3、自持比例

地上物业自持比例不低于地上计容面积的50%，包括科技研发、商务办公、配套商业等。非自持部分物业经郑东新区管委会产业准入管理部门批准备案后，可分割办证。分割发证后，该宗地产业经济指标仍不得低于《投资建设合同》约定标准，责任和义务由投资建设合同乙方承担。